En Suisse, l'acheteur finance typiquement 80 % du bien par hypothèque et apporte au minimum 20 % de fonds propres. Les banques testent votre capacité au taux théorique de 5 %, pas au taux du marché.
Les charges théoriques — intérêts (5 %), amortissement (1 %) et entretien (1 %) — ne doivent pas dépasser 33 % de votre revenu brut. C'est la « règle du tiers », un filet de sécurité qui vous protège contre les hausses de taux.
L'hypothèque se divise en deux rangs : le 1er rang (jusqu'à 65 % LTV) est sans amortissement obligatoire. Le 2e rang (65–80 % LTV) doit être remboursé en 15 ans maximum.
💡 Conséquence : même si le taux marché est à 1.5 %, la banque calcule comme si il était à 5 %. Votre revenu doit être suffisant pour ce scénario pessimiste.Les 20 % de fonds propres minimum doivent inclure au moins 10 % de « vrai cash » — épargne, 3a retiré, donations. Le LPP (2e pilier) ne peut couvrir que les 10 % restants au maximum.
Retrait du 3a : Le capital est ajouté à vos liquidités et réduit directement l'hypothèque. Avantage : charges mensuelles plus basses. Inconvénient : le capital quitte le circuit d'investissement et est imposé au retrait (taux réduit de ~4–8 % selon le canton).
Nantissement du 3a : Votre 3a sert de garantie à la banque sans être retiré. L'argent reste investi et continue de croître. L'hypothèque reste plus élevée, mais le capital 3a peut rapporter plus que le coût des intérêts supplémentaires.
★ Le nantissement est souvent plus avantageux à long terme si le rendement du 3a dépasse le taux hypothécaire — ce qui est fréquent avec un 3a en fonds actions (VIAC, Finpension).La banque applique un calcul conservateur : charges théoriques ÷ revenu brut ≤ 33 %. Les charges incluent les intérêts au taux de 5 %, l'amortissement à 1 %, et l'entretien à 1 % du prix du bien.
Votre revenu « officiel » peut inclure : salaire brut, revenus locatifs existants (souvent comptés à 70 %), et parfois les bonus récurrents. Les revenus indépendants sont pris en moyenne sur 2–3 ans.
Si un couple achète, les deux revenus sont additionnés — ce qui double (presque) la capacité d'emprunt.
📊 Exemple : pour un bien à 850'000 CHF avec 20 % d'apport, l'hypothèque est de 680'000 CHF. Charges théoriques : 680k × 5% + 680k × 1% + 850k × 1% = 49'200 CHF/an. Il faut donc un revenu d'au moins 149'000 CHF brut.Amortissement direct : vous remboursez directement la banque → la dette diminue, les intérêts aussi. Simple, mais vous perdez la déduction fiscale des intérêts hypothécaires (qui diminue au fil du temps).
Amortissement indirect via 3a : au lieu de rembourser la banque, vous versez dans un 3e pilier (3a) dédié. L'hypothèque reste constante (déduction fiscale maintenue), et vous bénéficiez en plus de la déduction 3a. Au renouvellement, le 3a peut servir à rembourser un bloc.
Avec un 3a en fonds actions (rendement ~5–7 %/an), l'indirect est généralement plus avantageux fiscalement et en termes de patrimoine — mais il implique un risque de marché.
⚠️ Attention : toutes les banques ne proposent pas l'amortissement indirect, et certaines imposent leurs propres produits 3a avec des frais élevés. Comparez les offres et privilégiez les fonds à bas coûts (TER < 0.5 %).Les banques suisses appliquent forfaitairement 1 % du prix du bien par an dans leur test de capacité — quelle que soit l'ancienneté du bien.
En réalité, les coûts varient énormément : un bien neuf peut avoir 0 CHF de frais sur 10–15 ans (garantie constructeur). Un bien rénové tourne autour de 0.5 %. Un bien ancien peut atteindre 1 % voire plus certaines années (toiture, chaudière, façade…).
Ce calculateur utilise un taux ajusté selon le type de bien pour les charges réelles, mais conserve le taux bancaire de 1 % pour le test de capacité.